ماده 100 شهرداری و معضلات آندر اين مقاله سعی شده ابتدا در خصوص علل ایجاد زلزله و واكنش ساختمانهای احداثی از نظر مقاومت در برابر زلزله مختصری اشاره شده و ماده 100 شهرداری از جهت فنی بررسی شده تا علاوه بر درک بهتر مهندسین از ماده 100 شهرداری شود، که به نظر نویسنده یکی از قوانین متضاد با مقاوم سازی ساختمان بوده و عامل بی توجهی مالکین به مقررات ملی ساختمان و مقاوم سازی ساختمانهاست و از طرفی راه گریز از ضوابط و استانداردها ، مقررات فنی میباشد. در این راستا پیشنهاداتی برای بهبود اجراء فنی و درست ماده 100 شهرداری داده شده است.
مقدمه :
با توسعه و رشد دانش مقاوم سازی در سراسر دنیا که گامی در جهت جلوگیری از خسارت وارده از زلزله میباشد. هرروزه نیاز به آگاهی و شناخت اجزای ساختمان و قوانین شهرسازی نسبت به گذشته بیشتر احساس میگردد.
یکی از قوانین مشهور در شهرسازی ، ماده 100 شهرداریست که اجراء آن مشکلات زیادی بر ساخت و ساز فنی ساختمان ایجاد نموده و رفع این مشکل ، باعث جلوگیری از بهدر رفتن سرمایه های ملی کشور میشود. حال برای روشن شدن موضوع ابتدا علل ایجاد زلزله و اهداف مقاوم سازی را بررسی کرده و سپس با مطالعه ماده 100 شهرداری و تبصره های مربوطه ، پیشنهاداتی ارائه گردیده است :

علل ایحاد زلزله
مکانیسم های اساسی در داخل زمین باعث وقوع زلزله میگردند که هنوز بطور کامل درک نگردیده اند و نظریه های گوناگونی پیشنهاد شده است که متناقض یکدیگر می باشند. ولی آشکار است که علل وقوع زلزله ارتباط نزدیکی با تحولات تکتونیک کلی زمین دارد. ایران در روی نوار زلزله الپاید قراردارد که در امتداد شرق به غرب از کوههای هیمالیا تا دریای مدیترانه ادامه دارد. زمین در هنگام وقوع زلزله تکان می خورد و به طور ناگهانی و به سرعت به جلو یا عقب حرکت می کند. این حرکت ممکن است در هر امتدادی بوده و در مجاورت مرکز زلزله حرکت بالا و پایین وجود دارد.
پی های ساختمان با زمین حرکت می کنند ولی اینرسی بقیه ساختمان باعث تاخیر در به حرکت در آمدن قسمتهای بالاتر ساختمان می گردد. این تاخیراست که در ساختمان تنش ایجاد کرده و در اثر تنش ها در ساختمان ترک ایجاد میشود که نمونه بارزی از خسارت زلزله می باشد. نیروی وارده از زلزله برساختمان بستگی به حرکت زمین و وزن ساختمان و اصول فنی ساخت آن دارد و هر چه ساختمان غیر فنی ساخته شود ، خسارت وارده بیشتر خواهد بود.

اهداف مقاوم سازی :
جلوگیری و کاهش تلفات و صدمات جانی
افزایش مقاومت ساختمان دربرابر بارهای جانبی
افزایش شکل پذیری ساختمان
مقاوم سازی به دو صورت انجام می گیرد :
تقویت اعضای سازه ای جدید
اضافه کردن سیستم سازه ای جدید
بطور کلی ساختمانهای موجود در کشور را از نظر فنی به سه دسته زیر می توان تقسیم کرد:
الف) ساختمانهایی که دارای اسکلت نیست.
این دسته از ساختمانها دارای سیستم دیوار باربر آجری ، سنگی یا خشتی (‌بدون شناژ بندی و رعایت ضوابط آئین نامه زلزله ایران ) است که در برابر زلزله های نسبتا" شدید مقاوم نیستند و در هنگام وقوع زلزله, ساکنان آنها به علت ریزش آوار در امان نخواهند بود.
ب) ساختمانهایی که دارای اسکلت فلزی و یا بتنی است ولی برای نیروهای افقی ناشی از زلزله محاسبه نشده اند.
این ساختمانها را درحین اجراء باروشهای خاص میتوان از نظر اسکلت و یکپارچگی سقفها در برابر زلزله های با بزرگی کم و متوسط تا حدی مقاومت کرد و خسارت های وارد بر آنها کمتر باعث آسیب دیدگی ساکنان آنها می شود.
ج) ساختمانهای ساخته شده با اسکلت فلزی یا بتنی که برای نیروهای افقی ناشی از زلزله محاسبه شده اند.
این دسته از ساختمانها در مقابل نیروهای جانبی ناشی از زلزله پیش بینی شده توسط آئین نامه 2800 مقاومت مینمایند.
اکثر ساختمانهای بند ( الف و ب ) مشمول ماده صد شهرداری شده و از طریق این ماده شهرداری و پرداخت جریمه ناچیز در لیست ساختمانهای کم مقاوم قرارمیگیرد.
مقاوم سازی به روشهای معمول به ازای هر متر مربع 500 تا 1500 هزار ریال هزینه دارد ( متوسط آمار سال 1384 ) که هزینه سنگینی است که از عهده مردم خارج و در نهایت برعهده دولت خواهد بود.


ماده 100 از قانون شهرداری
ماده 100 – مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
تبصره 1 – در موارد مذکور فوق که از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی ، قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهائی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود(اصلاحی به موجب قانون مصوب 17/5/52).


تبصره 2- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی ویا کوچه بن باز یا بن بست ) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشدتعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.(جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد ) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.


تبصره 3- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی ( در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست ) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید( جریمه نباید از حداقل 2 برابر کمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد)در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بناید.کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.


تبصره 4 – در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملات ساختمان با یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان, در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سر قفلی داشته باشد, هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع , بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره های 2و3 عمل خواهد شد.


تبصره 5- در مورد احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی ونوع استفاده از فضای پارکینگ رای باخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید( مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد ) شهرداری مکلف باخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.


تبصره 6- در مورد تجاوز به معابر شهر , مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا , عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده100 است.


تبصره 7- مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمرا نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظامی مذکور موظف است با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجددا مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رای تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام می گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده 100 بمدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید. ماموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوندطبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندس ناظر و ماموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.
در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از ماموران اجرائیات خود و در صورت لزوم ماموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.


تبصره 8- دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون6 تبصره الحاقی به ماده 100 قانون شهرداریها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع می باشد.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنا جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع می‌باشد.


تبصره 9- ساختمانهائی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری معاف می‌باشند.


تبصره 10- در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت 10 روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند، رأی این کمیسیون قطعی است.


تبصره 11- آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود !
حال با نگرش مثبت درخصوص اجراء صحیح آراء و تصمیمات کمیسیون ماده 100 شهرداری ، مشاهده میشود که اصلاح ماده 100 با تبصره های مربوطه گامی برای کاهش خسارت جانی و مالی در هنگام وقوع حوادث غیر مترقبه میباشد که نیازمند توجه خاص مسئولین کشور را می طلبد.


پیشنهادات :‌
1- نظر براینکه موضوع ماده 100 شهرداری رسیدگی به ساخت و ساز فنی شهری است ، تشکیل کمیسیون فنی بجای کمیسیون اجتماعی برای بررسی به گزارش فنی مامور شهرداری امری ضروری بوده و حضور یک نماینده ازسازمان مسکن و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی یا دفاتر نمایندگی به انتخاب وزیر مسکن و شهرسازی الزامی است.
2- در اجرای تبصره یک ، کمیسیون ماده 100 توضیحات فنی ساختمان را سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان اخذ نماید.
3- دراجرای تبصره دو ، درمورد اضافه بنا زائد برمساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی از نظر فنی و محاسباتی و رعایت آئین نامه 2800 به تایید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به اخذ جریمه گردد.
4- دراجرای تبصره سه ، در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه رعایت اصول فنی و بهداشتی به تایید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به اخذ جریمه گردد.
5- دراجرای تبصره ششم ، موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا , عدم رعایت اصول فنی و مهندسی در ساختمان رسیدگی به موضوع از صلاحیت کمیسیونهای ماده100 خارج گردد.
6- حداقل جریمه ماده 100 کمیسیون نسبت به هزینه اخذ پروانه ساختمانی ده برابر میباشد تا مالکین نسبت به رعایت آئین نامه ها و مقررات ملی ساختمان ترغیب گردند.
منابع مورد استفاده :
1- قوانین و مقررات مربوط به شهر و شهرداری – جهانگیر منصوری – سال 1382
2- مهندسی زلزله – دکتر حجت الله عادلی – سال 1379
3- سلختمانهای کوچک در مناطق زلزله خیز- دکتر حجت الله عادلی – سال 1376
4- زمین شناسی و مهندسی ژئوتکنیک – دکتر حسین معماریان – سال 1374